一边是“翻两三倍是正常,只翻一倍就是失常”的楼市,一边是启动并领涨新一轮牛市的房地产股。
据《南方都市报》报道，房产和股票,这两类最常见的投资方式,如今构成了中国投资者最急切解开的投资迷局。
地产投资收益颇丰,据说某市“按均价购买的100平方米新房,一个月可以赚12.64万元”,可大量的资金需求也让众多投资者望而却步,更遑论收紧的宏观政策；投资股票似乎穷富咸宜,“买不起万×的房,可以买万×的股票”的口号更是这样流传于市,可说不准哪天又来个个“半夜鸡叫”。
真的无计可施了么?幸亏我们还有理财专家,他们会用最通俗易懂的原理在下文中分析这个迷局。而在专题的另一部分分,我们精选了三位读者的来信,针对各自的理财困惑,请专家作出细致的投资理财方案。
大通证券分析师董政指出,回顾近期市场,房地产板块始终是一个持续活跃的品种,尤其是人民币汇率持续走高,房地产板块借人民币升值而迎来新的主升浪。本轮地产板块的牛市启动于7月初,短短一个月时间内,ST金泰借助定向增发而连续24个无量涨停,万科近一个月涨幅超过80%,华侨城、金融街、中华企业等主流地产股,近一个月涨幅均在30%以上。
但今年房价涨幅也颇为惊人。国家发展改革委、国家统计局调查显示,2007年6月,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%,涨幅比上月高0.7个百分点；环比上涨1.0%,涨幅与上月持平。深圳显然成了今年全国房价上涨的领头人,据国家统计局公布的全国70个大中城市商品住房销售价格调查数据显示,2007年1-6月,深圳新建商品住宅价格各月同比涨幅分别为10.2%、9.9%、10.7%、11.3%、12.3%、15.9%,累计涨幅高达70.3%,月均涨幅达11.7%。
房价暴涨的同时也带来了楼市投资的暴利。据深圳国土资源和房产管理局统计,截至6月21日,深圳楼市均价为15487元/平方米,比5月份上涨1264元/平方米,而参照此速度,按均价购买的100平方米新房,一个月可以赚12.64万元。
“翻两三倍是正常,只翻一倍就是失常。”某放弃股市投资楼市的私募人士对深圳楼市中的暴利直言不讳,“整个楼市完全处于疯狂状态。”
收益:股市略胜一筹
如果进行短线投资,面临的最大投资成本是交易成本即交易税费、产权登记办理费用、中介费及银行按揭费用(如果需办理个人住房按揭贷款的话)。投资者不能只看短期内楼价上升了多少,还应算一笔投资成本的账。楼价的上升收益扣除投资成本才是投资收益。
而地产股则与之不同,业内分析师指出,房产的暴利来自一级市场而非二级市场。购买地产股,相当于赚取一级市场利润；购买具体的房产,相当于赚取二级市场利润。只要开发商不隐藏利润,而购买的股票价格相对合乎估值标准,地产股的收益较投资房产将更高,且随着时间越长,收益差距将越大。
与此同时,投资地产股因选择面宽还可组合投资,较之单个房产投资者购买房产,规避非系统风险的能力要大很多。而就系统风险而言,尽管都会受到诸如加息、加税之类的冲击,但品牌开发商应对冲击的能力强于一般房产投资者,加上有的股票还有认购、认沽权证的安排、有融资融券的便利,因而投资地产股应对系统风险的手段也比投资房产要多。
风险:股市大于楼市
业内人士指出,股市与楼市都有其投资风险,股市是虚拟市场,地产股可提前消化房价变动因素,在放大房价上涨幅度的同时也可能放大其下跌风险。同时,影响股价变动的因素更多更复杂,其价格变动具有较大的不确定性,投资水平不高的投资者将面临十分重大的考验。
对于股市投资经验不足的投资者,买房可能比买股更容易赚钱。业内人士认为其中原因有三,一是房屋投资的资金量较大,相当于股市中重仓买股,若房价上涨所赚也多；二是房价波动不透明,不会像股票一样每天把人搞得神魂颠倒,因而投资心态很好；三是即使买房被套,因可收租金,大多数被套者根本不会割肉,可充分利用时间武器的优势。
然而房地产投资的风险也不可小视,分析人士指出房地产投资需要投入资金多,正如坊间流传的“买不起万×的房,可以买万×的股票”,与此同时,房地产投资受政策因素影响大,投资回收期长,随着时间的推移,其投资的风险因素也将增多。一旦投资失败,资金不能按期收回,企业或个人就会陷于资金窘迫之中,甚至由于债息负担沉重、入不敷出、负债投资,严重影响其生存和发展。
组合投资收益更稳当
广发证券分析师李竞华指出,事实上地产股股价与房价走势有共同的支撑因素,在目前房地产供求极度不平衡的情况下,房价还将持续上涨,但地产股可将房价上涨因素提前放大,从去年到现在全国房价只涨了2倍左右,但地产股却平均翻了四五番,对于股市投资水平尚可或资金量不是很大的普通投资者,地产股无疑更具优势。
而投资房地产需要大量的资金作后盾,适合于拥有大量资金且投资风格较为保守的投资者。当然投资者也可在地产股和房产间适当进行投资组合以充分利用两者的投资优势,实现风险最小化、收益最大化。
