中国房地产业协会委托北京科技大学等单位所做《流动性过剩与中国房地产宏观调控研究》(以下简称"研究报告")报告日前发布。研究报告指出,虽然外资投资占房地产总投资规模比例不到2%,但是在我国实际利用外资资金中,却有10%左右的资金直接投向了房地产。
与此同时,根据国家统计局公布的数据,2007年全国房地产开发利用外资(不含外商直接投资)高650亿元,增长64.8%,整体高出其他渠道资金增长26.2个百分点。
从紧货币政策未能抑制房价
研究报告的执笔人、房地产金融专家、北京科技大学教授赵晓(博客)在报告中表示,结合2007年房地产市场走势研究,加息等货币政策对房价影响不大。相反,房地产投资很容易受货币政策影响,货币供应量每改变1个单位,房地产投资相应改变幅度在1.2个百分点以上。
减少货币供应量会使房地产投资规模下降,在需求不变的情况下,房地产供应量会减少,进而使房价进一步上升。
但是从国家统计局的数据来看,2007年全国房地产投资规模达到2.52万亿元,同比增长30%,占城镇总投资比重高达21.5%。
赵晓认为,不能简单地把房地产投资规模增长视为房屋供应量增加,进而可以采取减少货币供应量等方式来调控房地产市场。应该区分对待房地产投资资金的来源、种类,一方面要抑制对房地产行业的过热投资,另一方面要加强引导,使"纯洁"的资金进入房地产行业,形成房地产开发力量。
研究报告引用的数据表明,目前我国房屋供应与需求的比例还在0.84∶1左右,在这个背景下,货币调控政策应区分对待进入房地产行业的资金。
2007年全年,房价以近乎疯狂的状态上涨——2007年12月,北京同比上涨45%;深圳为51%;广州30%;当月天津、上海、重庆三地的房价同比涨幅也在15%以上。
2008年以来,以"双防"为目标的"从紧"货币政策推出,其对房价走势影响如何?是否能抑制房价上涨幅度?
赵晓认为,减少货币供应量等紧缩货币政策不能对房价起到明显抑制作用。虽然整个2007年国家在不断回收流动性,上市公司财务也处于流动性紧张的局面,但是整个房地产市场表面上,仍是显现出流动性过剩的局面。
研究报告认为,当前房地产流动性更多投向了虚拟财富,如股票、炒楼等领域,对房地产开发投资没有太大帮助;相反,这是出现泡沫的迹象。
赵晓认为,2007年的货币政策并未起到抑制外资进入国内投资房地产的作用。
虽然2007年国家先后出台了多项限制外资进入房地产投资的政策,但依旧挡不住外资投资中国房地产的热情。
研究报告指出,外资通过变化渠道、购买物业、借道二三线城市等多种手法,加速进入中国房地产业;个别二三线城市2007年引入外资投资房地产的资金规模增幅甚至超过了100%。
地方摸底外资进入情况
2007年底,国家工商总局紧急命令各地工商部门调研本地区的外资投资房地产的真实统计数据,并尽快上报。
如今,距离国家工商总局摸底外资投资中国房地产工作开始已有3个月,有消息表明,各地所统计的外资投资房地产数据已基本报回国家工商总局。下一步,国家工商总局会将此次调研结果报给房地产调控的有关部门,结合各方面的意见酝酿下一步对外资投资中国房地产的政策。
有关人士表示,这次调研工作比较简单,只是统计本地区的外资投资房地产的情况。然而,就是简单的统计,也让工商总局人士大吃一惊。
虽然最终数据还没有对外公开,但是根据几个已经公布数据的省份调研结果来看,外资投资内地楼市确实来势汹汹。以湖北省为例,2007年该省新增外资投资房地产规模近10亿美元,比2006年增长228%。湖北省外商投资额的1/6集中于房地产领域,约有53亿美元以上。
根据湖北省调研结果,外资进入中国仍然是谨慎"钻政策空子",多数外资选择没有被列入外商投资目录限制类的普通住宅进行投资,只有少数外资以各种渠道,仍在非法开发别墅、高档住宅等类产品。
开发普通住宅有助于地方政府解决居民住房问题;适当介入商业项目,有助于帮助地方政府改善城市环境,提高土地价值。而外资能在严格的限制政策下大规模进入中国投资房地产,一定程度上是与地方政府找到了利益共同点,得到了地方政府的默许或帮助。
根据国家工商总局外资企业变更、登记资料,整个2007年外资以注册、增资等多种形式进入中国设立的房地产企业多达300多家。由于预期中国将进一步关闭外资投资房地产大门,很多外资投资者抢先一步,登陆中国。
由于,多数外资是处于人民币继续升值的预期而进入房地产业。研究报告指出,利率等货币政策工具对房地产市场的调控影响度越来越小,与其单纯利用货币工具去影响房价,不如配合税收、土地等政策去解决房地产投资的结构问题。
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