连年争拗 翠湖山庄贬值
目前楼价与其身处地段偏离，也有人认为是作为社区自治实践标本所付的代价
本期提要
广州著名的“多事楼盘”翠湖山庄进入一个新的“乱世”——由政府部门牵头成立的业主联席会议与原业委会发生激烈冲突。与以前炒物管时的暴力行动相比，这场争拗带有浓厚的“文斗”色彩。
正如一名从事律师工作的翠湖山庄业主所说，无论结果怎样，翠湖山庄业委会换届选举都将在社区自治实践中留下颇具标本意义的参照。而翠湖山庄目前被连年争拗拉低的楼价，可算是作为标本的代价。
【楼价】
每平方六七千元有点离谱
翠湖山庄由广州升恒房地产发展有限公司在上个世纪90年代末开发，该公司由广州五羊房地产开发公司、广州市煤建公司(中方)、香港新创兴地产发展有限公司(港方)，利用煤建公司员村煤厂地块，由港方投资，三方合作经营。
当时，翠湖山庄及其开发商在广州地产界颇有名气。广州升恒房地产发展有限公司曾于2000年7月18日被广州市建委、广州市统计局评为1998、1999年度广州房地产产业综合实力30强的开发单位之一。翠湖山庄还在1998年被评为“广州十大明星楼盘”，1999年6月被评为“广州市物业管理优秀示范小区”。
但就是这样一个明星楼盘却在2003年以后爆发出一连串问题，维修资金被挪用，开发商消失，大批产权证无法办理。如今，业委会换届选举问题再次打破小区的安宁，两派业主在小区开展了一场又一场民意与利益的较量。
记者在翠湖山庄采访发现，接连不断的冲突已经使该小区的物业遭遇贬值。在翠湖山庄经营发廊的老板张女士告诉记者，小区复杂的环境使许多高端住户选择搬离，同时大批租客住进小区，使客户的消费能力直线下滑。“前几年做一次染发可以开价400元，现在只能开价200元了。”在该小区经营洗衣店的张先生也表达了类似的观点，认为现在生意不如从前。
据联席会议成员赵先生介绍，翠湖山庄最初开盘时卖到1万多元／平方米，而现在的二手楼价只有6000多元／平方米，很多当年买房的人都亏了。
“凭翠湖山庄靠近珠江新城的位置，楼价本可以达到9000－10000元／平方米的。”广东中原地产项目部总经理黄韬分析指出，翠湖山庄多年来纠纷不断，确实影响了物业的价值。
据黄韬介绍，在2003年到2004年期间，由于开发商走佬，并留下产权证办理困难等问题，导致该小区一手楼均价一度跌到了3000－4000元／平方米，如今楼价又恢复到6000－7000元／平方米，但他认为这是楼市整体升值的结果。
【换届】
谁来接手都面临一堆问题
不管冲突如何激烈，翠湖山庄必然要经历业委会换届选举，而新任业委会肩上的重担可想而知。该小区长期遗留的问题迟早会摆到新一届业委会面前。
据现任业委会主任汤意萍介绍，翠湖山庄目前还有544万多元被挪用的专项维修资金没有追回。此外，要继续向广东高院申诉，从拍卖开发商的物业中拨出开发商首期应缴的二期二区专项维修资金236万多元。
汤意萍还对未来小区的规划变更表示担心。她指出，今后要防止小区的中庭花园、大堂、走廊、电梯门口被某些单位以行政方式长期无偿占用。她还担心小区南门道路入口至2号楼边的道路被占用。如果将该道路与会所前的道路和小学连成一片，很有可能被人利用另作他用。
据汤意萍估算，上述道路占地约1000平方米，按现时地价3000元／平方米计算，可建面积按小区目前的容积率1：10来计算，这条路的收益可能达到3亿元。
记者在翠湖山庄随机采访了几名既不属于联席会议又不明确支持业委会的业主，他们以中立的态度表达了对小区公共事物的看法。住在9号楼的业主肖女士认为，其实广大业主对谁来当业委会主任并不在意，关键是业委会今后是否真正为业主利益着想。另一名业主则认为，有两派竞争挺好的，有竞争才能选出更好的。
【收益】
现任业委会主任称未获利
在2003年，刚成立不久的业委会发现翠湖山庄540多万元的专项维修资金被开发商挪用，业委会决定驱逐开发商旗下的老物管，采用公开招聘的方式聘用新物管。
后来，翠湖山庄业委会还为小区重新恢复了消防监控中心，安装了电梯安全监控系统。就连业主联席会的成员也承认，上届业委会是对小区有贡献的，但“有贡献不等于不换届”。
据了解，第一届业委会按照成立之初的约定，任期本应到2004年，但汤意萍指出，当时经过30多名业主代表的同意，业委会的任期由两年改为五年，第一届业委会的任期延长到今年11月。
联席会议成员赵先生指出，业主从来没有同意延期，同意延期的业主代表根本不能代表广大业主。去年以来，多名业主到政府部门上访，要求街道介入该小区的业委会换届选举。天河区天园街道办事处于今年年初牵头组成了现在的业主联席会，取代业委会的换届筹备小组开展工作。联席会议曾邀请汤意萍参加，但汤以该组织不合法为由拒绝参加。
此外，联席会议成员还要求上届业委会公开帐目，说清楚“主政”小区几年来，如何处理每年数百万元的公共收益。汤意萍昨日告诉记者，小区商铺的租金都是由原来开发商收，后来开发商跑掉了就没再收取租金。而车位租金都是由物业管理公司收取，业委会没有收一分钱。
“辩论好过拉横幅”
房管局认为两派业主公开观点交锋有意义
广州市国土房管局相关负责人昨日表示，翠湖山庄的问题是在有很多业主到街道、区国土局上访的情况下，才由街道牵头成立联席会议的，为的是促进和协调小区业委会的换届选举工作。该负责人认为小区两派观点能在合法合理的程序下充分辩论，是一种很好的形式，“大家表达意见的机会是均等的，辩论的形式总比拉横幅，动手动脚好。”
至于业主联席会议制度是否会写进未来的《广州市物业管理规定》，该负责人表示，目前还在研究过程中，但政府部门的倾向是小区内部有矛盾应由业主通过民主协商的方式解决，政府尽量不去干预；但如果小区闹到不稳定的程度，街道肯定要出面，从属地管理的原则上来看，地方政府也有这个职责。但他认为，街道可以介入，但也不要参与联席会议，政府做为第三人一定要做到公平。
目前业委会的约束机制尚不健全，有关方法还在探索。正像一名从事律师工作的翠湖山庄业主所说，无论结果怎样，翠湖山庄业委会换届选举都将在社区治理实践中留下颇具标本意义的参照。而翠湖山庄目前被连年争拗拉低的楼价，可算是作为标本的代价。
广州物业管理协会秘书长姚李鹃认为，由于很多小区业主规模庞大，组织全体业主参加的业主大会在现实中缺乏可操作性。“这也是我们很头痛的问题，短时期内也很难拿出一个可行方案。”
对于业主联席会议的问题，姚李鹃指出，以前小区出现问题时，业主经常抱怨政府管理不利，缺乏指导和介入。而现在政府部门采取联习会议的形式介入，在达不到部分业主的诉求时，又被业主指为侵犯业主自治。“业主在这个问题上的心态还是挺矛盾的，这让政府也很难做。”
对于翠湖山庄上周日通过的《业主公约》和《业主议事规则》，姚李鹃认为，新拟订的《广州市物业管理规定》正在征求意见中，而业主联席会议制度正是这份征求意见稿提出的，如果该规定的最终版本保留联习会议制度，那么翠湖山庄通过的文件就是有效的。
■ 翠湖山庄“乱相”大事记
□2002年11月，翠湖山庄第一届业委会成立，并于同年12月公开招聘了新的物业管理公司，但小区原管理公司恒和物业管理公司和发展商升恒房地产公司以业委会没有代表性、地位不合法为由拒绝移交管理权。随后，业委会选聘的物管公司粤安物业强行进驻，引发多起暴力事件。
□2003年3月，广州中院终审判令恒和公司及发展商移交小区物业管理权给业委会，恒和公司撤出小区。
□2003年上半年，开发商升恒房地产公司突然“人间蒸发”，翠湖山庄大批豪宅被法院拍卖以偿还开发商拖欠的债务。
□2007年2月3日，天河区天园街道办事处和天河区国土房管局联合下发红头文件，决定成立翠湖山庄业主联席会议，并禁止此前的业委会换届筹备组单独开展工作。
□2007年6月7日，翠湖山庄业委会将天河区国土房管局和天河区天园街道办事处告上法院，以其侵犯业主自治，违反《物业管理条例》为由，要求相关部门撤消此前做出的用业主联席会议取代换届筹备小组的决定。
