房地产业界的人都知道,近一年来,万科、金地、保利等上市地产公司,频繁穿梭于多个城市的土地拍卖现场,为"圈地"而展开的"厮杀"场面可谓是有声有色、震撼人心。这一轮类似于豪赌的"圈地运动",专家认为,在莫须有的"地荒论"驱使下,房企的圈地行为已经与前几年试探式地进入大相径庭了。
疯狂储地 争做地王
随着股市上涨和海外资金大量涌入,为上市房企带来了大量的现金流,于是,一场跑马圈地的争夺战正在这些上市房企中火爆上演。龙头企业,各个出手不凡,动辄一掷千金,一个个"地王"在浓烈的火药味中横空出世。
2007年2月6日,雅居乐以4.92亿元的报价夺得海珠区同福中路、荔湾区文昌南路烂尾地,刷新了广州住宅用地最高纪录。3月13日,位于广州海珠区纺织路1号的一幅二线江景地块被万科以4.6亿元高价摘得,再度创下住宅地块价格新高。7月份,珠江新城一金融办公用地被香港泰华房地产以10.9亿元夺得,比出让底价翻了五倍,创琶洲"地王"后广州全市地价的最高纪录。同月,万科以4.2亿元竞得番禺区沙湾一住宅用地,楼面地价为目前番禺住宅用地最高价。8月8日,香港嘉华以总价2.06亿元夺下花都区建设北路地块,创造出花都"新地王"。
各大房企,除了在广州争夺"地王"以外,在其他城市也不甘落后。7月16日,万科经过199轮竞拍后,以26.8亿元拿下东莞市351639平方米土地,成为东莞的"地王"。10天后,万科又联合宝静置业,进入南京以3178元/平方米的地价购得入牛首山地块,刷新了南京楼市的纪录。就在万科以咄咄逼人的姿态拿地时,其他上市房企也纷纷加入争夺战。7月25日,保利董事长亲自在杭州下沙沿江地段以22.8亿元拿下35号"航母级"地块。差不多同一时间,北辰联合北京城开以92亿元的天价中标湖南长沙城北380万平方米建筑面积的土地储备,成为名副其实的"中国地王"。8月5日,碧桂园公告称公司总土地储备量达到4500万平方米,成为中国最大的"地王"。
据国家统计局数据显示,2007年上半年,全国房地产开发企业完成土地购置面积1.73亿平方米,同比增长10%。分地区看,东部地区房地产开发企业购置土地面积为8223万平方米,增长14.3%;中、西部地区分别增长7.7%和5.1%,完成土地开发面积为1.18亿平方米,增长7.6%,比一季度提高了7.2个百分点。按该数据计算, 2006年房地产百强企业拥有的土地储备面积高达3.81亿平方米。
合富辉煌研究部首席市场分析师黎文江在接受记者采访时表示,衡量房地产企业未来发展前景的重要指标离不开土地储备量。由于上市公司比较容易从公开市场上募集资金,充沛的资金促使其公开拿地的行为,因此,上市公司增加土地储备成为最好的发展途径。在内地企业土地储备中位列第一的碧桂园集团,上市后比上市前的土地储备量增加了3500万平方米,相当于广州市政府7年的土地供应量。
地荒是假 囤地是真
据合富辉煌提供的数据资料显示,自20世纪90年代到今年上半年,发展商所获得的开发项目中,未开发的土地储备量中,广州十区约有2904.56万平方米,增城有1263万平方米,南海金沙洲大概有30万平方米,一共约有42平方公里。但据业内人士预测,实际存量土地大大超过上述数字。
知名房产机构统计,这些未开发的土地主要集中在城市中心六区及城市外围,占地分别是820.42万平方米和2084.14万平方米,其中花都、番禺的量最大,达到700万平方米以上的用地面积,南沙以544.07万平方米名列第三。另外,增城1263万平方米,南海金沙洲的30万平方米,还未包括从化的土地储备,共约42平方公里。
42平方公里究竟是怎样的概念呢?某房地产研究部分析师告诉记者,如果按照广州一手住宅每年约1000万平方米的成交量计算,目前广州市场的存量土地所能开发的住宅面积足可以满足广州10年的市场需求。也就是说,如果能将42平方公里的土地量有计划地、有目的地、逐步转化成为有效的房产终端供应,那么广州的房地产市场供应将十分充足,房价的上涨速度将得到有效控制。
这42平方公里的土地究竟在谁手里呢?一位不愿意透露姓名的知名房产专家告诉记者,未开发的42平方公里土地基本集中在广州本土的发展商手中,平时,他们亲自开发的项目不多,有时会靠转卖土地等获利。合富辉煌研究部首席市场分析师黎文江认为,上市房企,借助于自己强大的经济实力,用较低的价格大量认购市周边的土地,当市政规划扩大时,政府必然要从开发商手里再次买回土地用来修路等市政建设。
从2006年上市公司年报看,一些房地产上市企业拥有大量的存量土地储备,土地储备总建筑规划面积多在300万平方米以上,个别企业超过1000万平方米,按目前的囤地企业年开发量计算,在没有新购土地的情况下,一般可供连续开发好几年,个别企业土地储备量可供开发六七年,其他非上市开发企业也都有大小不等的土地储备。
随着政府放地量的减少,进一步刺激了发展商拿地的热情,由此催生了一个又一个地王。目前活跃于土地拍卖市场的发展商,基本上都是一些上市公司,这些发展商的资金比较充裕,实力雄厚,而那些中小发展商基本上都退出了一级土地拍卖市场。满堂红地产研究部肖文晓在接受媒体采访时表示,有限的土地资源越来越集中于少数几个实力雄厚的开发商手中,如果政府不采取措施,市场将逐渐呈现被垄断的局面。据知名房地产专家赵卓文统计,目前广州房地产企业呈集中化趋势,前五位大公司的市场份额已经占了一手市场的40%,其土地储备普遍够该企业8~10年发展之用。
囤而不建 助推房价
据有关数据显示,今年二季度全国房地产价格在一季度上涨的基础上继续上扬,二季度与去年同期相比,房屋销售价格上涨5.0%,土地交易价格上涨7.1%。中国房地产有关专家在接受记者采访时表示,虽然房价提高的原因很复杂,但不能忽视由开发商的"跑马圈地"引起的房价虚高。
上半年,广东房地产企业本年购置土地面积1254.47万平方米,同比增长27.5%,待开发土地面积4748.55万平方米,增长0.1%。但本年完成开发土地面积1149.53万平方米,比上年同期减少228.58万平方米,下降16.6%。由此可见,开发商的 "囤地"现象已经进入白热化的状态。
建设银行研究部出台的《下半年经济金融形势分析与预测》报告显示:今年前五个月,90平方米以下普通商品住房投资仅占商品住宅投资的17.2%,远未达70%以上政策要求,开发商存在囤地、捂盘、假售等现象。7月30日,国家发展改革委价格监测中心发布《2007年上半年房价分析及后期走势预测》报告明确指出,开发商囤地、捂房现象严重。
一些城市70%的土地其实都是在炒作过程中完成交易的,据房产专家分析,开发商储备了大量的土地,让房价上升,很大一部分是在炒地价。许多开发商都拿不到"第一手"土地,往往是买"几手"的土地,买完以后相互间再转手,有的甚至是子公司和母公司之间的交易,如此转来转去,地价就上去了,水涨船高,房价自然随之而升。
有些人认为,土地集中在有开发实力的大型房地产企业手中有利于房地产项目的优化及早日实现,但据有关部门统计,我国房地产企业中大约有70%的企业并没有开发实力,无法进行房地产开发,而是靠通过各种形式得到土地开发权,然后靠合作开发或者转让开发权牟利。这样一方面会加剧土地炒作行为,造成市场"虚热",引发房地产泡沫;另一方面会增大土地开发成本及商品房开发成本,最终使广大群众承担愈来愈高的房价。
房产首席分析师黎文江指出,如果政府不出台更有针对性的调控政策,下半年房地产价格将加速上涨。其中,中心城市高房价将波及周边二、三线城市,前期房价上涨较少的城市也将出现快速上涨。
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